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投资澳大利亚房地产需要注意哪些问题?
2020-02-26 20:36:38

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Q:在澳洲做房地产投资,为何要秉承中长期投资?

A:在澳洲经过50年的房地产商业化的市场发展,基本上把投机者淘汰出市场了。澳大利亚的房地产投资不是投机生意,即使在最火爆的销售季节,澳洲在售的物业数量也仅占澳洲物业数量的3%而已;可见澳洲房地产不是用于套取中间交易利差的快速盈利的市场;鉴于该市场的长期稳定性、持续增长性、周期规律性的特点,澳洲房地产被全世界公认为最佳的低风险房地产投资地区,和稳定增值、稳定租金回报、以房养老的投资目的地。

Q:什么是以房养学?

A:以房养学的概念分为广义和狭义之分,其应用的结果也大相径庭;对于投资而言,我们更推崇广义的以房养学,摒弃狭义以房养学。

Q:什么是澳洲投资购房中的尽职调查( Due Diligence)?

A:尽职调查就是投资者对其将要购买的房子进行全方面检查,并确认宣传的消息是否属实的过程。在签署购买协议之前,所有房产信息一般均是由卖家中介提供,而所有的卖家经纪都会在所提供的资料上面标注免责声明,即经纪公司不担保所有的信息都属实。通常都是海外投资者要求自己的律师进行尽职调查,而需要验证的信息主要包括:

1.房屋每年的固定费用支出情况;

2.房屋的租金、租约等;

3.房屋内部和外部结构有没有损坏;

4.该投资物业周边是否存在环境污染问题;

5.土地的规划用途;

6.房屋的面积,以及所包含土地的大小;

7.是否有拖欠土地税,及政府其他拖欠费用等问题。

通常而言,尽职调查主要针对的是澳洲二手房。

Q:澳洲房产投资,哪种房产类别的回报率高?要租金收益还是房价增长呢?

A:首先,投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么?是房价增长,还是租金回报率;通常来说,资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系一一较高的资本增长往往意味着较低的房租回报,反之亦然。土地增值是驱使房产资本增长的原动力。所以,对于一处房产来说,其所拥有土地面积(Land Component)越大,其资本增长的潜力也就越大。

对于租金收益而言,本地动态的空置率,决定了物业出租的难易程度,但不能决定收益率的高低。收益率的高低跟房价成反比。即房价越高,租金虽然也随之提高,但动态租金收益率却下降了。

Q:海外人士可以做土地开发吗?

A:澳洲政府虽然不批准外国人购买二手房产,但却对外国人发展住宅地产开发持欢迎态度。

1.购买一块新地,然后在十二个月内动工建房。完工后,物业可用作自住、出租或转手销售获利;

2.购买整块土地,然后向市政厅根据市政规划的要求申请土地的二次开发的申请,进行地契的二次分割,然后销售分割后的土地获利;

3.重建住宅物业;投资人可以在旧有房产的经济寿命末期重建,并通过向市政厅申请更多联名地契的分割,从而增加可建房屋的数量,例如公寓的开发和建设。

Q:海外人士在澳洲进行房产投资,如何规避对澳洲房产市场的认知风险?

A:1.作为投资澳洲房产角度而言,选择最合适的投资区域,这个区域是由主流澳洲本土人士所构成,房价合理一一通常是区域家庭人口收入的5-6倍,其升值空间更加开阔;该区域是本地人自住为主的社区为佳,因此空置率相对较低,租金回报率较高。合适的投资区域一定要兼顾未来的可成长性,选择以符合资本增值因素分析法8个要素的区域为最佳投资区域。

2.选择合适的投资物业的价位:澳洲房产投资并非是购买豪宅,或者是买便宜货;而是根据购房人的购买力的强与弱、承担风险能力的高与低,及投资人的投资目的和退出机制的综合考虑来设定的;而非脑门一拍、头脑一热、自己喜欢就购买的中国模式来进行澳洲房产投资。

3.选择正确的投资物业类别:澳洲房价7-10年翻一倍的说法是有适用范围的,而非包括了所有澳洲的资产类别。该统计数据来源于 R.P. Data对于过去50年澳洲别墅中位价的持续跟踪和记录得到的;不是泛指公寓新房及期房价格、公寓中位价格、学生公寓及小户型公寓价格的过去价格增长体现。

4.要注意防范不可抗拒的天灾对投资房产价值的损害。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视,一旦投资海外,切记一定要重视澳洲房产的保险作用。澳洲的保险费率很低,保障面却很广,从理赔到给付赔款都有严格规范,且以保障保险人的权益为重。

购房前切记三个环节:(1)委托律师审核物业买卖合同;(2)办理查楼收楼等买卖交易手续;(3)透过律师信托账户或者受政府监管的物业信托账户付款。

5.咨询专业第三方公司获得该区域的历史房价走势图,供给与需求关系图等动态市场信息,从中立角度分析和了解投资区域的真实市场状况,切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资,需要得到专业投资人士、理财规划师、会计师的信息支持和投资指导。

通过以上几点的贴切分析和市场把握,可以大大减少在澳洲投资房地产的风险,使海外投资者们真正做到“心里有底”。但千万别忘了:“投资有风险,人市须谨慎”。

Q:澳洲人为什么不自已投资置业呢?

A:澳洲当地人当然也购房要么用于自住,要么用于投资;因此对于稀缺的房源和项目,就更应该及时把握机会;和国内的购房观点不同之处是:不会为了买房而牺牲自我,做房奴。有收入的情况下,租房和买房一样被认可;

最新的居住统计数字显示,目前澳洲的自有房比例仅为53%;换句话说,有接近一半的澳洲本地人一生都租房子,而不买房自住。另外,影响买房自住的重要因素是税务抵扣考量:投资型物业可以抵扣投资人个人收入的部分所得税;而自住房不可以;久而久之,有高收入的澳洲本地人,宁可投资房产获得税务减免和抵扣,也不去购买不能带来收入的自住房了。

Q:投资或者购买澳洲房产的安全性如何体现呢?

A:在澳大利亚的买卖房屋里面,有很多的第三方机构强制介入到买卖房屋的整个进程,这里面有独立第三方的评估公司、第三方房屋检查公司、银行或者金融机构以物业管理公司、产权及保险公司等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的职能,保证房屋买卖的公平性和合法性,也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美、没有瑕疵,使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃地发展。

而相对于中国房产市场而言,中国的地产商业化仅仅走过了20年,还不够完善。无论是中介交易为主的二手房市场、还是开发商销售的一级市场在没有经历涨跌周期和非成熟的国内房产交易中都存在许多问题。政府在不同时段地宏观调控变幻莫测,让人无所适从。整个房地产市场的投机、过度投资行为远超过住房用户的实际需求。

Q:澳洲的底商/写字楼是否值得海外人士进行投资选择呢?

A:写字楼的分布广泛,价位差距也大不同;从街角的医疗诊所,到市中心的摩天大楼都可以算得上是商业办公楼的类别。此类商业地产的价格也从几十万到几百万,甚至千万不等。就回报率而言,越小型的办公楼回报率越高,风险性也越高,这类租户一般以诊所和小公司为主,租约时间一般在一至三年之内。而在大城市中心繁华地带的写字楼则属于风险较低,回报率稳定的商业类地产。类似于北京的国贸和上海的陆家嘴,是全市商业租金最高的区域;普遍来看,大型写字楼的租金回报率在6%-8%左右。

Q:澳洲的特殊行业地产或者专属经营类的房产值得海外人士投资选择吗?

A:这类地产通常包括酒店、加油站、特许加盟的商业地产、高尔夫球场、酒庄等;鉴于行业的专属性、专业性,如果海外房产投资者在本国没有从事相关的行业经营,就需要特别注意:在没有充分调研和了解行情的情况下贸然投资该类型的商业地产。

因为这不仅仅是单纯收取租金的问题,同时更多的是涉及如何运营这生意,管理营运团队的问题。这类投资需要投资人来亲自管理或者运营,运营得当的话其投资回报率也是非常可观。另外,根据澳大利亚移民法规,很多该类商业地产如果用作生意经营,达到和满足一定条件后可申请投资移民。

Q:海外人士能否投资澳洲的未开发土地呢?

A:海外人士可以投资澳洲的未开发土地,但这类投资需要具有足够的耐心才行;特别是投资者需要具有超前的眼光,预见到新的商业区或者住宅区扩张的方向。如果押宝正确,丰厚的回报也会随之而来;如果选择错误,这些土地会长时间锁住投资人的投资资金;与此同时,作为土地的所有人还需要继续缴纳土地税、市政费等费用。

Q:在澳洲,海外人士如何选择商业房地产进行投资呢?

A:决定投资什么样的商业地产最关键的一步,即是认清楚自己的投资目标。在知道自己的投资目标后,再量体裁衣的根据目标来选择什么类型的商业地产作为投资标的物,商业地产往往都需要非常雄厚的资金实力。相比住宅类地产来说,商业地产所需资金则更多,所以一切的投资都是要以充足的资本来做前提。

其次,要秉承长期投资策略,而非中国式的短线炒作。投资人的长期投资计划可能会与短期投资计划有很大的不同。决定商业地产价值的主要因素就是其租金回报;如果租约长且租金能够有较大升幅,那么其本身地产的价值也会相应提升;相反地,如果一个商业地产失去了租客,缺失了租金收益,其价值也会大打折扣。所以长期商业地产投资者应该关注一些租约到期且将要续租的商业地产,因为一且续租或者新的承租商入驻,往往都会伴随着一个长期的租约。

最后,要保持一个好的投资心态。商业地产的魅力就是其稳定的租金收入。对于很多商业地产投资者来说,投资一套带长时间租约的地产就等于提前锁定了未来收益。

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